14 de março, de 2025 | 08:00
O Crescimento urbano e a necessidade de planejamento na RMVA
Theilon Santos *
A Lei Federal nº 6.766/1979 define as diretrizes gerais para o parcelamento do solo urbano no Brasil. Contudo, cada município possui autonomia para estabelecer regras complementares que atendam às suas necessidades específicas. No caso dos municípios pertencentes à RMVA, a aprovação de projetos urbanísticos depende também da análise e anuência da Agência de Desenvolvimento da Região Metropolitana do Vale do Aço (ARMVA), autarquia responsável pelo planejamento, assessoramento e regulação urbana na região.
A Gerência de Regulação da Expansão Urbana desempenha um papel fundamental nesse processo, sendo responsável por regulamentar e fiscalizar o parcelamento do solo na região. A gerência é a instância técnica que avalia a viabilidade dos projetos apresentados, garantindo que atendam às exigências legais e urbanísticas. Seu trabalho envolve a emissão de diretrizes metropolitanas, a análise de projetos urbanísticos, a fiscalização de empreendimentos e a aplicação de penalidades em casos de irregularidades.
Os empreendimentos imobiliários precisam atender a critérios rigorosos para garantir infraestrutura adequada, acessibilidade, preservação ambiental e segurança. Isso significa que os projetos devem prever, entre outros fatores, a implantação de redes de drenagem pluvial, esgotamento sanitário, iluminação pública, abastecimento de água potável e energia elétrica. Esses elementos são essenciais para garantir qualidade de vida à população e evitar problemas futuros, como enchentes, deslizamentos e a falta de serviços básicos.
O parcelamento do solo ocorre por meio de duas modalidades principais: loteamento e desmembramento. O loteamento consiste na divisão de uma gleba em lotes, com a abertura de novas vias de circulação e a implantação de infraestrutura. Já o desmembramento aproveita o sistema viário existente, sem a necessidade de novas ruas.
“Nos municípios pertencentes à RMVA, a aprovação de projetos urbanísticos depende da análise e anuência da ARMVA”
Entretanto, nem todas as áreas são aptas para parcelamento. A legislação veda a implantação do empreendimento em zona rural, e proíbe a ocupação de terrenos alagadiços, áreas de preservação ecológica, terrenos com declividade acentuada e locais onde as condições geológicas não sejam favoráveis à segurança das construções. Além disso, a divisão de glebas deve destinar pelo menos 35% de sua área para equipamentos urbanos, sistema viário e espaços públicos, garantindo espaços para escolas, unidades de saúde, praças e outras estruturas necessárias para a população.
Uma vez aprovado, o parcelamento deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Somente após esse registro, o empreendedor poderá comercializar os lotes. Qualquer venda antecipada constitui irregularidade e pode acarretar sanções administrativas e judiciais.
A fiscalização desempenha um papel crucial nesse processo. A ARMVA tem competência para inspecionar os parcelamentos de solo nos municípios da RMVA e do colar metropolitano, garantindo o cumprimento das normas.
Parcelamentos irregulares podem resultar na falta de infraestrutura básica, insegurança jurídica para os adquirentes dos lotes e impactos ambientais significativos. Para corrigir irregularidades, pode ser firmado um Compromisso de Anuência Corretiva (CAC), instrumento que permite ajustes nos projetos para atender às exigências legais. As consequências do parcelamento irregular podem ser severas e impactam diretamente a qualidade de vida da população além dos impactos ambientais significativos, como desmatamento desordenado, riscos geológicos e ocupação irregular de áreas de preservação.
Entre 2020 e 2024, a Gerência de Regulação da Expansão Urbana realizou um trabalho expressivo para garantir o cumprimento da legislação e a qualidade dos empreendimentos na região. No período, foram emitidas 36 Diretrizes Metropolitanas, concedidas 20 Certidões de Anuência Prévia para Desmembramentos, e 32 Certidões de Anuência Prévia. Além disso, foram realizadas 93 vistorias na região metropolitana e no colar metropolitano, resultando em 91 autos de fiscalização e 22 autos de infração.
“A ARMVA vem investindo fortemente em inovação e digitalização dos processos administrativos”
A ARMVA vem investindo fortemente em inovação e digitalização dos processos administrativos por meio do Sistema Eletrônico de Informações (SEI), garantindo mais celeridade e transparência na tramitação dos processos. Essa modernização possibilita maior controle e eficiência, assegurando que as diretrizes metropolitanas sejam respeitadas evitando problemas futuros relacionados à ocupação desordenada do solo urbano.
Além disso, a Agência RMVA vem investindo na capacitação dos profissionais envolvidos na regulação urbana a fim de aprimorar as técnicas de gestão territorial e garantir que o crescimento das cidades ocorra de maneira planejada e harmoniosa.
Diante desse cenário, é essencial que todas as partes envolvidas desde o poder público, empreendedores e sociedade civil, estejam alinhadas com as diretrizes e regulamentações vigentes. Dessa forma, a RMVA pode se desenvolver de maneira ordenada, garantindo qualidade de vida e infraestrutura adequada para os moradores, sem comprometer o meio ambiente e os recursos naturais.
* Engenheiro Civil, Gerente de Regulação da Expansão Urbana da ARMVA, Pós Graduado em Regularização de Imóveis Rurais, Pós Graduado em Engenharia Ambiental.
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