Construções irregulares e razoabilidade

Jorge Ferreira S. Filho *

Não se desconhece que em Ipatinga haja vários prédios de apartamentos e imóveis residenciais construídos sem obedecer à legislação municipal. O fato coloca pessoas e entidades em conflito.

O problema é antigo, todavia, na semana anterior tive a alegria de ler uma decisão judicial que é pura lição de direito combinada com sensibilidade social e pragmatismo.

A história começou em 2011. Uma ação civil pública movida pelo Ministério Público pedira a suspensão de 16 alvarás de construção e a condenação do dono de cada uma das obras a ajustá-la. Caso a adequação não se realizasse a obra seria demolida. À época, a ação foi desmembrada em dezesseis outras: uma para cada construção. As ações prosseguiram em relação àqueles que não fizeram acordo com o MP.

Uma dessas ações foi julgada este ano. Diz respeito a uma edificação que estava praticamente concluída quando a perícia foi realizada, porém, na ótica do MP, o prédio estava construído sem respeitar o recuo mínimo de três metros. O município, embora réu na ação, nada disse. Não defendeu a validade do próprio alvará que concedera.

Por ocasião da perícia, constatou-se que havia pessoas morando no prédio e todas as unidades estavam vendidas. Sabiamente, o juiz reconheceu que o construtor deu continuidade à obra, no decorrer da ação, porque teve um mínimo de sinalização positiva, seja pela postura do Judiciário, seja pela presunção de validade de qualquer alvará expedido pela prefeitura.

Para fundamentar sua sentença, amparou-se o magistrado na Teoria do Fato Consumado. Isso quer dizer que não se mandará desfazer algo que já existe, apesar de infringir a letra fria da lei, quando isso puder abalar os princípios da segurança jurídica e da estabilidade das relações sociais. Conforme fundamentado, demolir a obra, embora irregular, traria efeitos sociais negativos além de danos a muitas pessoas que agiram com boa-fé; principalmente os moradores. O MP não teve êxito. Fica a obra como está.

Sabe-se que, para as construções mistas (com área comercial e residencial), a lei é mais tolerante, permitindo que a área construída seja maior. Pode ser menor a distância entre a obra e a calçada. Muitas construtoras, para ganharem em área construída, usavam do estratagema de prever no projeto uma pequena área localizada no térreo, destinada para fins comerciais (loja, escritório etc.). Ninguém pretendia comércio algum instalado no prédio, mas, com isso, ficava autorizado construir uma área bem maior. E assim se levava a construção civil.

Irregularidades em obras são encontradas em bairros de todas as classes sociais; gente rica, classe média e, principalmente, nos bairros de periferia. Vez ou outra é sancionada uma lei de “anistia”. Assim, no prazo fixado pelo legislador, é possível que o dono da obra consiga “regularizá-la”.

A verdade é que a lei da anistia não desfaz a agressão urbanística; ela simplesmente concede um perdão ao proprietário quanto às infrações cometidas. Entretanto, os políticos sabem que a maioria não vai regularizar nada, mas o autor da lei consegue votos e o prefeito “fica bem na fita”.

O lado real da sociedade brasileira mostra que a maioria dos brasileiros constrói seu lar sem um projeto. É um puxadinho aqui e outro mais adiante.

Penso que a moradia de um brasileiro, construída há muito tempo com irregularidades, deve receber o “habite-se”, porque houve aceitação tácita dos vizinhos, da comunidade e do poder público. Consolidou-se uma situação de fato. Basta uma lei dizendo que, passado tantos anos, deve a construção receber o “habite-se”, por decorrência de prazo. Uma espécie de usucapião que transforma o irregular em “regular por inércia”.

* Advogado - Articulista. Professor da Fadipa / professorjorge1@hotmail.com
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