Como ficam as ações de despejo durante a pandemia?

Advogado explica direitos de inquilinos e locatários em meio ao coronavírus

Álbum pessoal


Diego Castro é professor de Direito e advogado e concedeu entrevista ao Diário do Aço sobre ações de despejo
(Bruna Lage - Repórter do Diário do Aço)
Em meio ao avanço de casos do novo coronavírus (covid-19) em todo o país, a crise econômica tem sido uma constante em diversos segmentos. Tradicionalmente, os efeitos chegam primeiro às pequenas empresas e ao trabalhador comum, que se vê prejudicado financeiramente e não consegue honrar com seus compromissos. Neste sentido, foi aprovado por senadores recentemente, um projeto de lei que institui normas de caráter transitório e emergencial para a regulação de relações jurídicas de direito privado e que impede a concessão de liminar para desocupação de imóvel, durante o período de pandemia. O texto ainda não foi sancionado. O advogado e professor de Direito, Diego Castro, avalia o cenário e explica os direitos das duas partes envolvidas.

Diego Castro pontua que a maioria das pessoas já ouviu falar sobre a ação de despejo, mas poucas sabem seu real significado para o direito. Trata-se do instrumento jurídico fornecido pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) para que o locador retire do imóvel o inquilino, seja qual for o fundamento do término da locação. Em outras palavras, é a forma de reaver imóveis em contratos de locação.

“As hipóteses mais comuns de despejo são o inadimplemento do aluguel e demais despesas da locação, infrações contratuais praticadas pelo locatário, a alienação do imóvel objeto de aluguel para outra pessoa que deseja retirar de lá o inquilino, etc. Mas a hipótese mais comum, sem dúvidas, é a decorrente do inadimplemento, ou seja, da falta de pagamento dos aluguéis pelo locatário”, elenca.

Despejo

O advogado alerta que pode haver despejo durante a pandemia. Mas a resposta merece algumas ponderações, em especial pelo PL 1179/2020, já aprovado pelo Congresso Nacional e que aguarda sanção presidencial desde o dia 21 de maio. “É um projeto de lei que institui normas de caráter transitório e emergencial para a regulação de relações jurídicas de direito privado em virtude da pandemia da covid-19. Em outras palavras, busca adaptar minimamente nosso ordenamento jurídico ao atual momento, criando regras especiais que terão vigência entre 20 de março de 2020 e 30 de outubro do mesmo ano. Dentre as normas especiais trazidas, o PL 1179 trata exatamente da ação de despejo, proibindo a concessão de liminares para desocupação do imóvel pelo inquilino nas ações ajuizadas no período”, destaca.

Caso seja sancionado pela Presidência da República, se tornará lei e terá vigência a partir de sua publicação, de forma que não poderá haver a concessão de liminares para desocupação de imóvel em ações de despejo ajuizadas após o dia 20 de março.

O advogado pondera que as ações de despejo poderão ser ajuizadas e irão tramitar sem intercorrências, não haverá, entretanto, a concessão de liminar para retirar o locatário do imóvel de forma imediata. Ao proibir as liminares em ações de despejo durante a pandemia, o legislador busca evitar que pessoas e famílias fiquem desalojadas e tenham que buscar novas moradias ou imóveis comerciais, em meio ao isolamento social.

“É bom deixar claro que na data de hoje (29/5), quando a entrevista foi concedida ao Diário do Aço, o projeto aguardava sanção presidencial e ainda não estava em vigência. Atualmente pode haver o despejo de inquilinos mesmo durante a pandemia, o que, caso o PL 1179/2020 seja sancionado, não poderá acontecer por meio de decisão liminar nas ações ajuizadas entre os dias 20 de março e 30 de outubro deste ano”, reitera.

Proprietários

Apesar da preocupação com inquilinos, a relação contratual tem outra parte, a do proprietário do imóvel. Diego Castro tranquiliza-os em relação aos seus direitos. “Pelo atual ordenamento jurídico (considerando o fato de o PL 1179 ainda não ter sido sancionado) o proprietário, caso esteja presente alguma hipóteses autorizativa, poderá ajuizar a ação de despejo sem problemas. Em tempo, mesmo havendo a sanção, e ele se tornando lei, ainda assim poderá haver o ajuizamento de ações de despejo, que apenas não terão liminares para retirar o locatário do imóvel de forma imediata concedidas, sejam eles residenciais ou comerciais”, salienta.

Sobre os valores dos aluguéis em atraso, poderão ser cobrados pelas vias ordinárias. O único direito dos proprietários que eventualmente será prejudicado é o de obtenção de liminares nas ações de despejo, mas isso somente ocorrerá caso o PL seja sancionado. “A hipótese de acordo entre as partes é, sem dúvidas, a melhor solução. A judicialização quase sempre pressupõe demora para uma solução definitiva, a insatisfação de uma das partes, gastos com custas processuais, entre outros. O acordo passa pela criatividade das partes”, aconselha.

Um fator importante a ser levado em consideração quando da negociação entre as partes, frisa Diego, é se a atividade praticada pelo locatário foi atingida pela pandemia de covid ou não. “Isto porque algumas pessoas sofreram fortes impactos financeiros em razão da paralização de inúmeras atividades, como os promotores de shows, os artistas e comerciantes. Por outro lado, algumas não sofreram grandes impactos financeiros. Para tanto, basta que as partes estabeleçam os termos do acordo e assinem uma emenda ao contrato originariamente celebrado entre elas”, opina.

Interferência da economia na relação locatário e inquilino

Questionado se já houve uma situação como essa, onde a economia interferiu diretamente na relação entre inquilino e locatário, Diego Castro lembra que na história recente vários fatores tiveram o condão de influenciar nas relações jurídicas mantidas entre as pessoas, como inflação, tensões diplomáticas, crises políticas, atentados terroristas, no Brasil o recente processo de Impeachment de Dilma Rousseff (PT), dentre outros casos.

“O próprio Código Civil de 2002, lei geral que regula as relações mantidas entre os particulares, consagra em sua redação a chamada ‘teoria da imprevisão’, que permite às partes de um contrato de execução continuada (aqueles que são duradouros, como um aluguel, por exemplo) pedirem seu rompimento com base em acontecimentos supervenientes, extraordinários e imprevisíveis, que torne prestação de uma delas excessivamente onerosa. Mas a situação atual é tão excepcional que as leis brasileiras não possuem solução adequada a todos, motivo pelo qual foi aprovado pelo Congresso Nacional o PL 1179/2020 que, conforme já mencionado, aguarda sanção presidencial”, pontua.

Na página diariodoaco.com.br, em recente publicação de artigo de opinião sobre o tema, o proprietário de um imóvel comercial, cujo inquilino está inadimplente desde outubro de 2019 fez um questionamento emblemático. Nesse período ele conta que tentou, de várias maneiras, negociar com o seu inquilino, e chegou a propor parcelamento da dívida em 24 meses, caso o locatário seguisse pagando em dia os aluguéis futuros. Entretanto, fechou o comércio (restaurante) no dia 20 de março e não reabriu mais, sem pagar o aluguel.

Nesse caso, o advogado Diego Castro orienta que pode ser ajuizada a ação de despejo, sem problemas. Entretanto, caso haja a sanção do PL 1179/2020, convertendo-se em lei, não poderá haver a concessão de liminar para a imediata retirada do inquilino, mas a ação tramitará sem maiores problemas.

“Em não havendo acordo com o inquilino inadimplente é viável o ajuizamento da ação de despejo, mesmo em caso de sanção do PL, isto porque após a sentença poderá haver a ordem para desocupação do imóvel”, conclui.
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Comentários

Elisangela 08 de julho, 2020 | 12:23
Antes da pandemia eu e meu esposo ficamos desempregados.. sem renda, fizemos um acordo com o aluguel de novembro 2019 no q acarretou parcelas absurdas, pois foram inclusas aos aluguéis decorrentes, onde solicitamos q fossem desmembradas datas diferentes para quitação dos mesmos. Não sendo acatado surgiram novos débitos até q findasse as 2 parcelas a mais nos meses de janeiro e fevereiro. Já no mês de março nos negaram o envio do boleto já sem o parcelamento de novembro, uma vez q nos informaram q não poderiam mais dar continuidade pois os débitos se encontravam no jurídico para q aguardássemos. De mãos atadas e inúmeras tentativas para um concenso, não obtivemos mais retornos nem da imobiliária nem do proprietário é mto menos nos foram enviados mais boleto. Em seguida, deu-se à pandemia e então a apreensão foi maior pq a imobiliária só pedia para q aguardassemos o jurídico q só então fim de junho, nós contatou com uma ordem de despejo e comparecimento judicial, nos cobrando os dois meses q tentamos o acordo nas parcelas juntamente com os aluguéis vigentes janeiro e fevereiro, sendo q março a imobiliária nos negou o boleto e tbm encontrasse na ordem. Os meses a seguir: abril, maio e junho, não foram citados. Em todo o tempo, pedimos q usassem o caução para está quitação e seguissemos a pagar normalmente, mais uma condição negada. Estamos sem saber como proceder, já q nosso contrato de 30 meses vencerá no fim de dezembro deste ano, citando a questão tbm desta pandemia e o desnecessário da ordem, uma vez q a caução poderia ter sido utilizado para uso da tal "inadimplência" a qual eles nos citam e do mais, td estaria fluindo normalmente, pois temos todas as tentativas de contato, não nos negando ao pagamento devido. Agora com uma cobrança absurda inclusive de honorários advocatícios ao qual não concordamos! Como podemos nos precaver diante dessa situação ao qual nós impuseram?
Cleide dos Santos 25 de junho, 2020 | 10:05
Sou Locadora de um imóvel no interior de São Paulo. A Locatária é uma senhora, que alugou o meu imóvel (na Imobiliária) para ela, o filho, a nora e a neta, 3 adultos e a menina maior de idade. A Locatária é aposentada. O contrato está passando de um ano. Segundo a imobiliária a locatária já vinha atrasando o aluguel desde o início. Faz 3 meses que a locatária decidiu parar de pagar o aluguel e a conta de água. O filho dela é advogado e trabalha em Consultoria e Assessoria Jurídica e Imobiliária. Segundo a Imobiliária contratada, já tentaram de tudo para contatar a locatária e o filho dela, mas eles não respondem e.mails, nem mensagens no telefone e nem o comunicado por escrito. Chegaram a montar a pasta para Ação de Despejo, mas pedi para tentarem um acordo com a inquilina para que ela desocupe o imóvel o mais rápido possível e eu a libero dos aluguéis não pagos e outras despesas, porém o Caução de 3 meses quero que seja depositado na minha conta e me responsabilizo com a pintura do imóvel e outros reparos. Estou aguardando o pronunciamento da imobiliária, desde 24/06/2020. Deixo aqui registrado, sem dizer o tanto de problemas que isso tem me causado!
Solange 25 de junho, 2020 | 05:24
Tem um inquilino que desde fevereiro 2020, não paga o aluguel. Antes da pandemia eu já havia pedido que entregasse o apartamento e o inquilino ficou enrolando e não entregou. Chegou março e ele aproveitou essa pandemia e nem paga e nem sai. E eu é que fico no prejuízo? Pois esse apartamento era pra ceder pra uma sobrinha ficar. E esse inquilino não sai de jeito nenhum se aproveitando da pandemia, pois com certeza ele recebe o auxílio emergência e trabalha no mercado vendendo camarão num box dele. E como faço? E já sei que vive bebendo e opotunando as vizinhas, pois recebi reclamações. Queria um conselho para agir.
Regina 19 de junho, 2020 | 12:23
Acho que deve haver compreensão dos dois lados, estou pagando o aluguel e todos as despesas de um studio em Curitiba, aluguei para moradia do meu filho, estuidante, não trabalha, meu filho ficou duas semanas no imóvel, veio pra São Paulo dia 20/03. Estou tentando de todas as formas negociar, mas a imobiliária nem responde direito, parece ficar brava com os meus pedidos, e só responde que não há o que fazer, nem a multa rescisória querem tirar. Estou pagando sem usar desde março, a multa é absurda, pois o contrato é anual. Estou sem saber o que fazer, não quero prejudicar ningém, mas arcar com aluguel, condominio, água, luz, internet sem usar é dureza. Meu salário foi reduzido, tive que fazer emprétimom este mês para arcar com as despesas que ficvam em torno de R$ 1600,00 se puderem me enviar uima orientação, eu agradeço.
Tairine 05 de junho, 2020 | 22:27
Eu quero sim que seja aprovado, pois temos imobiliárias e proprietários sem a maior solidariedade. Meu pai tem um bar e sempre pagou os alugueis em dia, porém com a pandemia teve que baixar as portas e não está tendo nenhum faturamento e com isso não conseguiu cumprir com os alugueis de Abril e Maio. Ele tentou acordo para pagar esses alugueis posterior, ou pagar uma parte agora e a outra depois e não quiseram acordo!!! Agora estão querendo entrar com despejo. Não acho justo, pois não estamos não querendo pagar, só não temos como arcar com o aluguel agora, porém quando normalizar iremos pagar esses atrasados sim!
Marcelo dos Santos 01 de junho, 2020 | 22:15
Renovei meu contrato a dois meses antes da pandemia e perdi meu emprego a um mês, agora a proprietaria esta pedindo o imovel para moradia própria, pago em dia o aluguell e nao to conseguindo achar um outro q sirva pra minha familia com essa pandemia, mesmo ela me pagando a multa após eu sair e me deu dois meses pra sair, acho que vai entrar com despejo, mas so saio se arrumar outro a tempo, tenho dois filhos pequenos em casa.
Marcos 01 de junho, 2020 | 19:48
Isso é absurdo!!
Minha mãe tem um imóvel que comprou para morar, mas não teve como ir morar, pois ficou longe da minha avó e elas moram juntas agora numa casinha alugada. O ap é um quarto só e tem escada. Então ela teve que alugar esse AP. Está financiado ao Banco do brasil e a parcela + o condomínio é maior que o valor que ela cobra de aluguel, ou seja, ela ainda tem que completar. O inquilino está sem pagar desde 12/2019.. Tentamos todos os acordos possíveis. Tirar juros, parcelar e o cara não pagou nada. A gente não queria entrar na justiça, mas tivemos que entrar pq as despesas estavam pegando quase toda aposentadoria dela e ainda o consignado que ela tem. Ela recebe salário mínimo. Ainda teve que pagar agora na justiça caução de 3 alugueis. Pediu emprestado. Ainda terá que pagar 2 mil ao advogado que disse que vai parcelar e sabemos que esse inquilino, mesmo na justiça não vai pagar. Queriamos pelo menos pode alugar a outra pessoa para poder respirar e pagar as contas. Ela além de idosa é diabética e está aposentada por invalidez.. Não é justo que agora o inquilino fique até final do ano sem pagar e sem a justiça tirar ele de lá e a gente fique cheios de dívidas, dívidas com o banco que pode virar uma bola de neve.
João Batista 01 de junho, 2020 | 10:36
Essa lei que impede despejo e uma lei sem noção porque da direitos aos oportunista e nenhum dever, trabalhei minha vida toda para ter uma renda pra velhice, e meus imóvel ninguem combinou nada todos negarao de pagar o aluguel dizendo que e lei e me mandarão procurar um advogado e me informa, aí que entra o dever do inquilino que ficou em falta nesta lei absurda deveria sim ter o dever de ambas as partes que se não ouvesse a combinação entre locador e locatário de 30 ou 50 por cento de desconto no valor do aluguel, poderia sim se ter uma liminar de despejo,. Eu entendo que toda lei tem que ter dois lado, e não fazer leis soprando apenas para o lado oportunista e caloteiro, fiquei indignado??

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