Como ficam as ações de despejo durante a pandemia?

(Bruna Lage - Repórter do Diário do Aço)
Em meio ao avanço de casos do novo coronavírus (covid-19) em todo o país, a crise econômica tem sido uma constante em diversos segmentos. Tradicionalmente, os efeitos chegam primeiro às pequenas empresas e ao trabalhador comum, que se vê prejudicado financeiramente e não consegue honrar com seus compromissos. Neste sentido, foi aprovado por senadores recentemente, um projeto de lei que institui normas de caráter transitório e emergencial para a regulação de relações jurídicas de direito privado e que impede a concessão de liminar para desocupação de imóvel, durante o período de pandemia. O texto ainda não foi sancionado. O advogado e professor de Direito, Diego Castro, avalia o cenário e explica os direitos das duas partes envolvidas.

Diego Castro pontua que a maioria das pessoas já ouviu falar sobre a ação de despejo, mas poucas sabem seu real significado para o direito. Trata-se do instrumento jurídico fornecido pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) para que o locador retire do imóvel o inquilino, seja qual for o fundamento do término da locação. Em outras palavras, é a forma de reaver imóveis em contratos de locação.

“As hipóteses mais comuns de despejo são o inadimplemento do aluguel e demais despesas da locação, infrações contratuais praticadas pelo locatário, a alienação do imóvel objeto de aluguel para outra pessoa que deseja retirar de lá o inquilino, etc. Mas a hipótese mais comum, sem dúvidas, é a decorrente do inadimplemento, ou seja, da falta de pagamento dos aluguéis pelo locatário”, elenca.

Despejo

O advogado alerta que pode haver despejo durante a pandemia. Mas a resposta merece algumas ponderações, em especial pelo PL 1179/2020, já aprovado pelo Congresso Nacional e que aguarda sanção presidencial desde o dia 21 de maio. “É um projeto de lei que institui normas de caráter transitório e emergencial para a regulação de relações jurídicas de direito privado em virtude da pandemia da covid-19. Em outras palavras, busca adaptar minimamente nosso ordenamento jurídico ao atual momento, criando regras especiais que terão vigência entre 20 de março de 2020 e 30 de outubro do mesmo ano. Dentre as normas especiais trazidas, o PL 1179 trata exatamente da ação de despejo, proibindo a concessão de liminares para desocupação do imóvel pelo inquilino nas ações ajuizadas no período”, destaca.

Caso seja sancionado pela Presidência da República, se tornará lei e terá vigência a partir de sua publicação, de forma que não poderá haver a concessão de liminares para desocupação de imóvel em ações de despejo ajuizadas após o dia 20 de março.

O advogado pondera que as ações de despejo poderão ser ajuizadas e irão tramitar sem intercorrências, não haverá, entretanto, a concessão de liminar para retirar o locatário do imóvel de forma imediata. Ao proibir as liminares em ações de despejo durante a pandemia, o legislador busca evitar que pessoas e famílias fiquem desalojadas e tenham que buscar novas moradias ou imóveis comerciais, em meio ao isolamento social.

“É bom deixar claro que na data de hoje (29/5), quando a entrevista foi concedida ao Diário do Aço, o projeto aguardava sanção presidencial e ainda não estava em vigência. Atualmente pode haver o despejo de inquilinos mesmo durante a pandemia, o que, caso o PL 1179/2020 seja sancionado, não poderá acontecer por meio de decisão liminar nas ações ajuizadas entre os dias 20 de março e 30 de outubro deste ano”, reitera.

Proprietários

Apesar da preocupação com inquilinos, a relação contratual tem outra parte, a do proprietário do imóvel. Diego Castro tranquiliza-os em relação aos seus direitos. “Pelo atual ordenamento jurídico (considerando o fato de o PL 1179 ainda não ter sido sancionado) o proprietário, caso esteja presente alguma hipóteses autorizativa, poderá ajuizar a ação de despejo sem problemas. Em tempo, mesmo havendo a sanção, e ele se tornando lei, ainda assim poderá haver o ajuizamento de ações de despejo, que apenas não terão liminares para retirar o locatário do imóvel de forma imediata concedidas, sejam eles residenciais ou comerciais”, salienta.

Sobre os valores dos aluguéis em atraso, poderão ser cobrados pelas vias ordinárias. O único direito dos proprietários que eventualmente será prejudicado é o de obtenção de liminares nas ações de despejo, mas isso somente ocorrerá caso o PL seja sancionado. “A hipótese de acordo entre as partes é, sem dúvidas, a melhor solução. A judicialização quase sempre pressupõe demora para uma solução definitiva, a insatisfação de uma das partes, gastos com custas processuais, entre outros. O acordo passa pela criatividade das partes”, aconselha.

Um fator importante a ser levado em consideração quando da negociação entre as partes, frisa Diego, é se a atividade praticada pelo locatário foi atingida pela pandemia de covid ou não. “Isto porque algumas pessoas sofreram fortes impactos financeiros em razão da paralização de inúmeras atividades, como os promotores de shows, os artistas e comerciantes. Por outro lado, algumas não sofreram grandes impactos financeiros. Para tanto, basta que as partes estabeleçam os termos do acordo e assinem uma emenda ao contrato originariamente celebrado entre elas”, opina.

Interferência da economia na relação locatário e inquilino

Questionado se já houve uma situação como essa, onde a economia interferiu diretamente na relação entre inquilino e locatário, Diego Castro lembra que na história recente vários fatores tiveram o condão de influenciar nas relações jurídicas mantidas entre as pessoas, como inflação, tensões diplomáticas, crises políticas, atentados terroristas, no Brasil o recente processo de Impeachment de Dilma Rousseff (PT), dentre outros casos.

“O próprio Código Civil de 2002, lei geral que regula as relações mantidas entre os particulares, consagra em sua redação a chamada ‘teoria da imprevisão’, que permite às partes de um contrato de execução continuada (aqueles que são duradouros, como um aluguel, por exemplo) pedirem seu rompimento com base em acontecimentos supervenientes, extraordinários e imprevisíveis, que torne prestação de uma delas excessivamente onerosa. Mas a situação atual é tão excepcional que as leis brasileiras não possuem solução adequada a todos, motivo pelo qual foi aprovado pelo Congresso Nacional o PL 1179/2020 que, conforme já mencionado, aguarda sanção presidencial”, pontua.

Na página diariodoaco.com.br, em recente publicação de artigo de opinião sobre o tema, o proprietário de um imóvel comercial, cujo inquilino está inadimplente desde outubro de 2019 fez um questionamento emblemático. Nesse período ele conta que tentou, de várias maneiras, negociar com o seu inquilino, e chegou a propor parcelamento da dívida em 24 meses, caso o locatário seguisse pagando em dia os aluguéis futuros. Entretanto, fechou o comércio (restaurante) no dia 20 de março e não reabriu mais, sem pagar o aluguel.

Nesse caso, o advogado Diego Castro orienta que pode ser ajuizada a ação de despejo, sem problemas. Entretanto, caso haja a sanção do PL 1179/2020, convertendo-se em lei, não poderá haver a concessão de liminar para a imediata retirada do inquilino, mas a ação tramitará sem maiores problemas.

“Em não havendo acordo com o inquilino inadimplente é viável o ajuizamento da ação de despejo, mesmo em caso de sanção do PL, isto porque após a sentença poderá haver a ordem para desocupação do imóvel”, conclui.