02 de setembro, de 2017 | 12:23

A importância das garantias locatícias como um instrumento de segurança dentro relação contratual

Josiane Mafra

No momento de se locar um bem imóvel, tão importante quanto a escolha de um locatário idôneo é a escolha da garantia adequada à locação, muito embora seja preciso ter em mente que esta última análise não é tão simples, visto que sofre uma série de interferências envolvendo mercado, costumes de determinado local, clientes e mesmo terceiros.

As garantias locatícias, como sabido, consistem em um direito que é dado, pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), aos locadores de imóveis para que coloquem como condição à concretização ou mesmo à continuidade de uma relação locatícia, a existência ou permanência de uma garantia idônea, isto é, apta a assegurar a satisfação dos alugueres bem como demais valores que porventura venham a ser devidos pelo locatário em razão da relação estabelecida.

As garantias apenas minimizam os riscos de prejuízo, não os eliminando por completo, sendo importante mencionar, inclusive, que, caso o locador não queira optar por uma delas – e tão somente neste caso e no caso de locação por temporada –, ele poderá exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel e encargos (até o sexto dia útil do mês vincendo).

Sem embargo, caso opte pelo uso de uma garantia locatícia, deverá escolher uma das modalidades previstas no artigo 37 da Lei nº. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), quais sejam: caução, seguro fiança, fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo vedada a opção de mais de uma destas modalidades num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade.

A caução pode se dar em bens móveis, imóveis e, ainda, em moeda corrente, títulos e ações. A primeira, deve ser registrada junto ao cartório de títulos e documentos; a segunda averbada junto à matrícula do imóvel; enquanto a última, depositada em caderneta de poupança, jamais ultrapassando o valor equivalente a três meses de aluguel.

A fiança locatícia, por sua vez, consiste na garantia pessoal (fidejussória) e acessória de terceiros ao contrato de locação, sendo considerada eficaz na resolução dos conflitos entre locadores e locatários. Credita-se à pessoa do fiador a confiança de que estará segura a relação contratual firmada.

Já o seguro fiança é prestado pela intermediação de companhias de seguro contratadas às expensas do locatário, que terá a sua situação cadastral previamente analisada. Trata-se de uma modalidade segura, no entanto bastante onerosa para o inquilino, visto que acrescerá cerca de 10% do valor contratual nas suas despesas com a locação.

Por fim, não se pode deixar de mencionar a existência da cessão fiduciária, feita por meio de quotas de fundo de investimento dadas como garantia, pelo locatário ou terceiro cedente, ao locador.

O que se percebe, diante do narrado, é que locador e locatário deverão analisar cuidadosamente as garantias postas à disposição, como forma de facilitar a condução das tratativas para a locação de imóveis. Afinal, elas surgem em decorrência da necessidade de proteção do locador para minorar ou eliminar prejuízos, caso ocorram. Asseguram, também, o locatário, dando-lhe suporte e facilidade para negociar a locação do bem que necessita para sua habitação, lazer ou negócios. Daí porque, no momento da contratação, é indispensável que a análise seja feita com cautela e mediada por um profissional conhecedor do mercado.

* Advogada, atua junto aos mercados imobiliário, urbanístico, turístico e ambiental.