05 de julho, de 2009 | 00:00

Ipatinga vive “bolha imobiliária”

Construtores têm dificuldade para aderir ao programa “Minha Casa, Minha Vida”

IPATINGA - O construtor Luiz Fernando Osório é um dos grandes construtores de prédios de apartamentos em Ipatinga. Sua empresa especializou-se em organizar grupos de pessoas que associam capital, compram lotes, constroem apartamentos em prazo médio de três anos e depois os comercializam. Os prédios em conclusão em 2009 têm custos de R$ 95 mil a R$ 125 mil por unidade. O preço ao consumidor final, entretanto, será definido por cada investidor.Osório explica que a maior dificuldade está no preço do lote em Ipatinga, que raramente custa menos de R$ 200 mil. Por causa desse custo, ele faz e refaz as contas e conclui que na área urbana de Ipatinga dificilmente serão produzidas unidades habitacionais dentro do valor de R$ 80 mil, financiado pelo governo federal no programa “Minha Casa, Minha Vida” para famílias com renda de três a dez salários mínimos. Com imóveis mais caros do que em cidades como Belo Horizonte e Juiz de Fora, Ipatinga enfrenta uma verdadeira “bolha imobiliária”, atribuída por Osório, entre ouros fatores, aos ipatinguenses que foram morar no exterior. À medida que ganhavam dinheiro lá fora, avalia o construtor, os imigrantes pediam aos parentes aqui que comprassem imóveis justamente no momento em que já era grande a procura por lotes no mercado imobiliário. “Com isso, quem tinha imóvel parado pedia R$ 100 mil e vendia. Outro pedia R$ 150 mil e vendia, depois R$ 200 mil e vendia, e assim chegamos a essa situação irreal, em que um lote no Veneza I está cotado em R$ 350 mil mas, na prática, não vale isso. Os preços estão fora da realidade”, assegura. SoluçãoPara Luiz Fernando Osório, a saída para a demanda de apartamentos e casas a preços mais condizentes com a realidade de famílias com renda de até dez salários mínimos será morar na região periférica das cidades. Ele cita o exemplo de Belo Horizonte, onde as construtoras Tenda e MRV têm comprado grandes terrenos fora das cidades para construir prédios com moradias em todos os pavimentos e estacionamentos. “Em Ipatinga a área urbana é tão pequena que se for executar um projeto desse será preciso sair do município”, ironiza.O superintendente da Caixa Econômica Federal, José Geraldo Sales, alerta, no entanto, que em regiões metropolitanas como o Vale do Aço os projetos podem ser desenvolvidos em quaisquer cidades e também nos municípios do entorno. MatemáticaNa ponta do lápis, Luiz Fernando Osório explica por que a especulação imobiliária pode sepultar o sonho da casa própria para o trabalhador com renda familiar até dez salários mínimos. No Veneza I, onde um lote pode custar R$ 350 mil, a construção de um prédio com 12 apartamentos, sem elevador e com garagem no térreo, geraria apartamentos com custo unitário de R$ 108 mil. No entanto, o lucro da construtora e encargos elevariam esta unidade para, no mínimo, R$ 150 mil, portanto, fora do limite subsidiado pelo governo federal no programa “Minha Casa, Minha Vida”. Caso o prédio tenha mais de 12 apartamentos, elevador e porteiro, entra o condomínio que pode variar de R$ 200 a R$ 250, o que também exclui o trabalhador de menor renda. Mas, além de o lote representar quase a metade do custo de construção de um apartamento de dois quartos no Veneza I, Osório reconhece que a fama de circulação de muito dinheiro na região ajuda a inflacionar o mercado. “Ganhar de R$ 20 mil a R$ 30 mil em cada apartamento construído está bom demais, mas o pessoal quer ganhar 100% e o resultado é esse, de preços irreais”, conclui o construtor.Custo médio de um apartamento no bairro Veneza IPreço do lote: R$ 350 milCusto do imóvel por apartamento: R$ 29 milEncargos: R$ 4 mil  Construção: R$ 25 mil Acabamento: R$ 50 mil Custo da unidade: R$ 108 milMargem de lucro: R$ 42 mil Preço final: R$ 150 milAlex FerreiraO que já foi publicado:Fechados os primeiros contratos do ‘Minha casa, minha vida’Agências têm R$ 60 bilhões para financiamentos